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2008年2月25日 (月)

親の建物に子が増改築を行う場合

長年、悩みの種だった、親の建物に子供が増改築を行う場合の登記と贈与税、住宅取得控除に関する問題がクリアーになりましたhappy01

事例として、父親名義の居住用建物を増築することになり、その資金は子供が全額出資する場合。なお、既存建物の時価は100万円、増築に要する費用は900万円とする。

Q1 増築部分について、父に所有権が帰属するとした場合、贈与税の課税原因となるか。

A1 課税原因となる。

Q2 増築部分を父と子の共有名義にした場合の課税関係はどのようになるか。

A2 父が10分の1、子が10分の9に代物弁済を原因として所有権移転登記をする。この場合、譲渡所得の課税原因になるが、収益がないので、無税となる。

Q3 増築を子名義の借入金で行った場合、子は所得税の住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるか。

A3 自己の所有建物でないため、適用を受けることができない。

参考リンク: No.1216 マイホームの増改築などをしたとき(住宅借入金等特別控除)|所得税|国税庁

ここまでが、模範事例問題で、ここからが本題というか結論です。

親名義の建物に子供が増築する場合には、まず、贈与税がかからない範囲で贈与し、それから増築する。この段階で既存建物の時価と増築費用と不均衡がある場合には、改めて代物弁済登記をする…と。

こうすることによって、贈与税もかからないし、譲渡所得税もかからないし、住宅借入金等特別控除の適用もできます。

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コメント

今、表題の問題に直面しているので質問です。
登記原因を「代物弁済」ではなく親子間での「売買」とする方法・スキームは存在するのでしょうか。

 表題の問題に直面していたら、先生のブログに辿り着きました。
 登記原因を「代物弁済」ではなく「売買」とする方法・スキームはないのでしょうか。

つぶのパパさん
コメント、ありがとうございます。

「代物弁済」を登記原因とするのは、共有の建物の持分と実際の金額が異なる場合に、実際の金額が少ないのに持分を多く持ってしまった人が、その得をした分を相手方の債務として、その債務を消滅させる目的で、本来の債務の履行の代わりに、不動産の所有権を移転するのです。

親子間で売買するのは自由ですし、その登記をすることは可能ですが、既存建物の時価と増築費用と不均衡がある場合の得策にはならないのではないかと考えます。
むしろ、親子間で売買するのなら、増築する前に行うべきだと私は思います。

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